Report Nomisma 2026: il mercato immobiliare tiene, ma cambia chi può davvero comprare casa
Il nuovo Rapporto Nomisma sull’Abitare 2026 fotografa un mercato immobiliare italiano che, a prima vista, appare solido.
I numeri delle compravendite tengono, i mutui tornano a crescere, la domanda non si è fermata.
Ma sotto la superficie emerge un dato chiave: il mercato è attivo, mentre l’accesso alla casa diventa più selettivo.
Comprendere questa distinzione è essenziale per chi opera nel real estate oggi.
Un mercato che resiste, oltre le aspettative
Secondo Nomisma, nel 2025 le compravendite residenziali si sono attestate attorno alle 770.000 unità, un livello superiore a quello pre-pandemico.
In un contesto di inflazione, tassi ancora elevati e incertezza economica diffusa, questo dato conferma una realtà precisa:
👉 la domanda immobiliare non è scomparsa
👉 si è trasformata
Mutui in ripresa, ma non per tutti
Uno dei segnali più rilevanti del Report è il forte rimbalzo dei mutui:
+30% circa nei nuovi volumi erogati nel 2025.
Questo dato, però, va letto correttamente.
Non significa che “comprare casa sia tornato facile”, ma che:
una fascia più solida di acquirenti è tornata attiva
chi ha redditi stabili e profili bancabili ha colto finestre di opportunità
Parallelamente, cresce la quota di famiglie escluse di fatto dal mercato della proprietà.
Il vero tema: accesso alla casa sempre più fragile
Qui il Report Nomisma è molto chiaro.
Solo circa il 36% delle famiglie ritiene il proprio reddito adeguato a sostenere serenamente le spese essenziali.
Il resto vive una condizione di equilibrio precario o insufficienza.
Questo crea un paradosso apparente:
mercato immobiliare attivo
ma base potenziale di acquirenti più ristretta
👉 Non è una crisi di mercato
👉 È una crisi di accessibilità
Cresce l’affitto, cambiano le scelte abitative
Un altro segnale strutturale riguarda l’aumento della domanda di locazione.
Sempre più famiglie scelgono – o sono costrette a scegliere – l’affitto come soluzione primaria.
Le ragioni non sono ideologiche, ma economiche:
capitale iniziale insufficiente
maggiore mobilità lavorativa
incertezza sul futuro
In parallelo emergono nuove esigenze:
nuclei più piccoli
popolazione che invecchia
domanda crescente di soluzioni flessibili (student housing, senior housing, co-living)
Le aspettative economiche frenano le decisioni
Il Report evidenzia un dato psicologico spesso sottovalutato:
oltre 3 famiglie su 4 temono criticità rilevanti per l’economia italiana nel 2026
quasi una su due teme ripercussioni dirette sulla propria situazione
Questa percezione non blocca il mercato, ma:
allunga i tempi decisionali
rende gli acquirenti più selettivi
penalizza immobili fuori prezzo o fuori mercato
Cosa ci dice davvero il Report Nomisma (in sintesi)
Il mercato immobiliare italiano non è in crisi.
Ma non è più un mercato “di massa” come in passato.
Sta diventando:
più selettivo
più segmentato
più guidato dalla qualità del prodotto e dalla capacità finanziaria reale
Chi opera nel settore deve leggere questi dati per quello che sono:
un cambio di livello, non un semplice ciclo congiunturale.
Il Report Nonisma 2026 ci consegna un messaggio chiaro:
Il real estate continua a muoversi,
ma non tutti possono muoversi allo stesso modo.
Capire chi compra, perché compra e chi resta escluso è oggi la vera competenza strategica nel mercato immobiliare.